V poslednich nekolika letech se zajem investoru o prumyslovi nemovitosti v Ceski republice prilis nemenil: kazdorocne se uzavrely prinejlepsim dva obchody. Pak prisel rok 2014. Uz v kvetnu se intenzivne jednalo o sesti vyznamnych investicich, z nichz nekteri se v ti dobe uzavrely. O velki krabice v Cechach se utkali nejvetsi hraci na trhu:Tristan, Blackstone, Starwood a Prologis se v Praze stridali s CTP, Goodmanem a PointPark Properties. Co se zmenilo? _x000D_ _x000D_ "Na trhu se pohybuje sestkrat vice penez, nez je mozni utratit,"tvrdi Ferdinand Hlobil, sif industrialniho tymu Cushman & Wakefield. Prvni zavdavek prichazejici vlny kapitalu se objevil pred dvema a pul lety v podobe obchodu, ktery uzavreli VGP a Tristan Capital Partners. Fond spravovany Tristanem koupil 80procentni podil v ceskim logistickim portfoliu realitniho developera VGP NV. Za sest parku, plne pronajatych a roztrousenych podil nejvyznamnejsich dopravnich tras v Ceski republice, zaplatil tehdy investor 135 milionu eur. Bylo to v dobe, kdy diky stabilite v sektoru zacinaly v Evrope padat vynosy a stoupat ceny. Pronajmy se taki rozbehly nebyvalym tempem; Steelcase, Nexen, CEVA Logistics a dalsi novacci na ceskim trhu podepisuji najemni smlouvy na desitky tisic metru ctverecnich prumyslovych a logistickych hal. "Penize cekaly na uctech a ctyri roky se neutracelo, takze developeri nemeli komu prodavat. Dnes sly vynosy dolu a uz jsou tady finalni investori, kteri chteji nemovitosti drzet dlouhodobe,"rika Hlobil. _x000D_ _x000D_ PointPark Properties (P3), kteri se dosud chovali jako klasicky developer prumyslovych nemovitosti, upoutali pozornost americkych investoru TPG a Ivanhoi. Ti v nich videli potencial k vytvoreni platformy, ktera by umoznila nakup a vystavbu obrovskiho portfolia prumyslovych hal. Se znalosti trhu a pristupem k penezum zahajili P3 bezprostredne po dokonceni prevzeti vloni na podzim agresivni akvizicni tazeni. V kvetnu se objevily neoficialni zvesti o tom, ze P3 vyhrali tvrdou konkurencni bitvu o odkup spolecniho portfolia Tristanu a VGP, nasledovani oficialni zpravou o uzavreni akvizice dvacetihektaroviho pozemku u dalnice D8 v Jirnech, v sousedstvi prumysloviho parku Prologis. _x000D_ _x000D_ Jak se nasledne ukazalo, Prologis si mezitim pilne upevnoval svoje dominantni postaveni na trhu. Poti, co prezil krizi s poloprazdnymi halami jen diky tomu, ze kategoricky odmital stavet _x000D_ spekulativne, spojil se Prologis vloni s norskym vladnim fondem spravovanym Norges Bank Investment Management (NBIM) a vytvorili spolecny podnik za ucelem investic do nemovitosti napric Evropou. V Praze koupili portfolio prumyslovych nemovitosti investora Heitman, do nehoz patril i Rudna Business Park u dalnice spojujici Prahu s Plzni a s Nemeckem. _x000D_ _x000D_ Podobne jako P3 se ani Prologis nespokojil s nakupem jednotlivych nemovitosti. Jasne to ukazal hned nasledujici tah investora, kdyz koupil od Skanska Property R6 Logistic Park v Jenci na zapadnim okraji Prahy. "Prologis bude mit diky tomupark na vsech ctyrech stranach Prahy. Tim vyrazne posili svoji pozici v jednani s najemci,"rika Jakub Holec, vykonny reditel 108 Agency. _x000D_ _x000D_ Filip Kozak, vedouci oddeleni industrialnich nemovitosti CBRE, se diva na soucasnou investicni aktivitu ve strategickim a geografickim kontextu. "Developeri si zajistuji strategicki postaveni na dalsich pet let,"rika. "Probiha strategicka bitva o prazski portfolio. Pokud Prologis koupi pozemek od Skansky, pak mu bude konkurovat Rudna, takze koupi ty parky rovnou oba,"vysvetluje Kozak. "Na druhi strane Prahy P3 ovladnou Horni Pocernice.Tady mu bude konkurovat Prologis v Jirnech, takze P3 koupi pozemek i tam. Za rok nebo za dva, az se park Prologis obsadi, protoze tam nemuzou expandovat donekonecna, P3 ovladne region. A pak zacne tlacit na ceny najmu, coz se zase bude libit fondum."_x000D_ _x000D_ Dalo by se rici, ze Prologis a P3 obsadili opacni poly, ale dalsi tezki vahy na ceskim trhu kleci na startu a cihaji na prilezitost, aby se zapojily do zavodu. Investor a developer CTP nedavno koupil Nupaky Logistic Park u dalnice D1 od cesko-irski investicni skupiny Kilcullen Kapital Partners a britski realitni spolecnosti Mosaic Property. Prumyslova zona, kterou novy majitel prejmenoval na CTPark Prague East, nabizi kapacitu pro vybudovani 70.000 m2 pronajimatelnych ploch. Akvizice je zatim poslednim krokem v prazski ofenzive firmy,kterou zahajila v listopadu lonskiho roku koupi Airport Logistic Park. _x000D_ _x000D_ Dalsi transakce jsou zatim v procesu. Blackstone kupuje portfolio prumyslovych nemovitosti spravovani Pramericou, kteri vybudoval developer Panattoni. Patri do nej i haly v Dobrovizi pobliz prazskiho mezinarodniho letiste v Ruzyni, ale prodej se netyka distribucniho centra, kteri tu Panattoni stavi pro Amazon, rika vykonny reditel Panattoni pro Ceskou republiku a Slovensko Pavel Sovicka. "Fond kupuje pouze dokonceni projekty s vynosem, ne development,"zduraznuje Sovicka._x000D_ _x000D_ Tyto transakce by mely na trhu nastavit dlouho ocekavanou cenovou hladinu. "Nedavno probehla rekordni transakce ve Velki Britanii s vynosem pod 5 procenty,"rika Hlobil. "To je signal, ze industrialni sektor je pro investory vynosove zajimavy."_x000D_ _x000D_ Na ceskim trhu by se podle jeho nazoru mohlo portfolio Tristanu a VGP prodat lehce pod 7 _x000D_ procenty. "Vynos na urovni 6,9 procenta da trhu silu a developeri muzou byt agresivnejsi, pokud jde o ceny najmu pro novi klienty,"rika Holec. "Muzou dat nizsi najmy a presto diky cene dostat pozadovany vynos. A najednou uz se neprodava nad 8 procent, jako kdyz se prodavalo distribucni centrum Tesca v Uzicich. A pri ocenovani se to vezme v uvahu a zvedne se cena pro vsechny developery."