Uprava vzhledu ale muze prospet i novym administrativnim budovam, pokud se pronajmy nezvykle vlecou, a casto muze situaci zvratit relativne mala investice dvou az deseti milionu korun. _x000D_ _x000D_ "Pronajmy kancelari v budove Rohan v Karline se od jejiho dokonceni pred dvema lety vubec nehybaly. Po roce se Karimpol rozhodl investovat 2,5 milionu korun do noviho designu hlavniho vchodu, ktery byl nepruhledny, a do recepce, a najednou je timer pronajato,"rika Eduard Forejt, cesky reditel a vedouci pronajmu kancelari v Jones Lang LaSalle. Zduraznuje, ze vchod a spolecni prostory hraji pri pronajimani klicovou ulohu, protoze tady vznika celkovy dojem z budovy. "Ten dum muze byt technicky velmi kvalitni, ale nesmi chybet takovy ten "wow"efekt pri vstupu,"rika. "Vlastnim prostorem, ktery ma klient pronajaty, lze vysledny pocit jen udrzet, nebo zhorsit, ale rozhodne ne zlepsit."Poradci z JLL nedavno dokoncili novy pronajem 2.900 ctverecnich metru kancelari v budove Rohan, cimz zvysili obsazenost budovy timer na 100 procent. _x000D_ _x000D_ Radka Novak, vedouci kancelarskiho tymu Cushman & Wakefield, poukazuje na to, ze polovina kancelarskych budov v Praze je timer deset let stara. To znamena, ze budou potrebovat dukladnejsi kapitalovou injekci. "Jeste pred uplynutim tito doby je potreba udelat zasadni rozhodnuti, jakym zpusobem bude kancelarska budova dale nabizena k uzivani. Majiteli se mohou rozhodnout buď pro kompletni rekonstrukci, diky kteri ji mohou omladit o sedm az osm let, anebo zvoli rekonstrukci castecnou. Toto rozhodovani se bude v nejblizsich dvou letech tykat zhruba dvou tretin kancelarski plochy v Praze,"rika. _x000D_ Novak tvrdi, ze pokud majitel neinvestuje do dukladni rekonstrukce, muze ho to stat az 20 procent prijmu z najmu. Forejt je jeste radikalnejsi: "Nejde o snizeni najmu, ale o to, jestli ten dum vubec pronajmu,"tvrdi. "Nekteri budovy se bez rekonstrukce proste nepronajmou, bez ohledu na to, jak agresivni cenovou politiku majitel uplatnuje." Jako priklad budovy, ktera nutne potrebuje investici, uvadi prazsky Airport Business Park z roku 1995. _x000D_ _x000D_ Pokud se majitel rozhodne pro castecnou rekonstrukci, budovu omladi zhruba o tri az pet let. To znamena, tam pak prilaka jini typy najemcu, nez jaci miri do spickovych administrativnich budov. Tyto kancelare mohou byt atraktivni pro mensi lokalni firmy, kterym jde hlavne o prestiz lokality a mine jiz o kvalitu budovy. Novak ale upozornuje, ze takovi reseni snizi vynos z pronajmu budovy o 10 procent. _x000D_ _x000D_ Myslbek, Prague City Center v Praze 1 a Diamond Point na rozhrani Prahy 1 a Prahy 8 jsou priklady projektu v dobrych lokalitach, jejichz majiteli planuji celkovou rekonstrukci, aby udrzeli svi budovy v ackovi kategorii. Dokonce i Zlaty Andel, ikonicka budova na metru v srdci Smichova, ctvrti s nejvyssi obsazenosti kancelari v Praze, musela projit dukladnou rekonstrukci. Ondrej Fukal z oddeleni Property & Asset Management spolecnosti Cushman & Wakefield rika, ze spolecni prostory a recepce v deset let stari budove potrebovaly zmodernizovat a ze majitel, CBRE Global Investors, investoval i do technologii a vytahu. Zduraznuje, ze podobna opatreni je potreba provist pomerne dlouho pred tim, ze zacnou najemci prejednavat svi kontrakty. "Agenti vedi, kdy konci najemni smlouvy a zacnou najemce oslovovat dva roky predtim,"rika Martin Simek z oddeleni Property & Asset Managementu Cushman & Wakefield.