Co wplywa na wzrost stop kapitalizacji w projektach magazynowych? _x000D_ Stopy kapitalizacji spadaja w efekcie polepszajacych sie warunkow oraz rosnacej konkurencji wsrod kupujacych. Inwestorzy spoza rynku Europejskiego szukaja obecnie okazji do inwestycji w sektorze nieruchomosci magazynowych w calej Europie. Apetyt inwestorow na spadajace stopy kapitalizacji siega dzis poza rynki zachodnio-europejskie, do innych czesci Europy. Najbardziej rozwiniete rynki Europy Zachodniej, w szczegolnosci Wielka Brytania i Niemcy, nadal przyciagaja najwiecej kapitalu, ale aktywnosc inwestorow rosnie rowniez w Europie Centralnej oraz Wschodniej, co w szczegolnosci widac w Polsce i Czechach. Rynek nieruchomosci logistycznych jest wyjatkowy pod tym wzgledem, ze wlasciciele, zarzadzajacy oraz klienci dzialaja obecnie w ramach platform ogolnoeuropejskich, co sprawia, ze aktywnosc inwestycyjna skupia sie dzisiaj na akwizycjach calych portfelow nieruchomosci zlokalizowanych na terenie calej Europy. _x000D_ _x000D_ Dlaczego stopy kapitalizacji spadaja mimo ze czynsze stoja w miejscu? _x000D_ Konkurencja pomiedzy inwestorami kupujacymi nieruchomosci inwestycyjne _x000D_ Za kompresja stop kapitalizacji stoi konkurencja pomiedzy inwestorami zainteresowanych nabywaniem nieruchomosci inwestycyjnych. W przypadku, gdy inwestycje w nieruchomosci zapewnia relatywnie wysokie stopy zwrotu, w porownaniu z innymi inwestycjami, a ryzyko zwiazane z inwestowaniem w nieruchomosci w ostatnim czasie spadlo (na przyklad z uwagi na polepszajaca sie sytuacje na rynku najmu), wowczas popyt rosnie, w szczegolnosci na tzw. projekty "corowe". W przypadku, gdy inne zmienne, w tym np. ceny gruntow, koszty budowy, stoja w miejscu, wowczas poziom marzy deweloperskiej wzrasta, co pozwala im obnizac stawki czynszow tak, by zachecic najemcow do podpisywania umow. Zazwyczaj ma to miejsce, gdy stopy kapitalizacji rosna w szybkim tempie, z czym mielismy do czynienia w roku ubieglym. Z czasem, jednak, zarowno ceny gruntow oraz koszt budowy powinny zaczac rosnac, co przelozy sie na wzrost stawek czynszow. _x000D_ _x000D_ Czy inwestorzy rozumieja co kupuja?_x000D_ Gdy, jak w przypadku polskiego sektora magazynowego, rynek nie zapewnia odpowiedniej przejrzystosci, inwestorom niezwykle trudno jest zrozumiec jego rzeczywista dynamike. Szczegolnie gdy dopiero zdobywaja doswiadczenie na danym rynku. W Polsce roznica pomiedzy czynszem nominalnym a efektywnym jest znaczaca. Podczas gdy niektorzy najemcy bazuja na czynszach efektywnych, kupujacy bazuja na czynszach nominalnych. Wiekszosc kupujacych na nieruchomosci logistyczne bazuja na wycenie, ktora powstaje w oparciu o zapisy w umowach najmu. Jednak w przypadku, gdy najemca otrzymal spore "zachety", ktore nie zostaly ujete w umowie, nie znajduja one odzwierciedlenia w wycenie, na ktorej bazuje zarowno kupujacy, jak i bank zapewniajacy fiansowanie dla nabycia danego projektu. _x000D_ _x000D_ Jaka jest rzeczywista roznica pomiedzy czynszem nominalnym a efektywnym?_x000D_ Zazwyczaj, w przypadku "zdrowego"rynku, roznica siega najwyzej 10 proc. wartosci kontraktu. (np. w przypadku 5-letniej umowy i "zachety"w postaci polrocznego zwolnienia z oplat czynszowych). Jednak w ostatnim czasie zaobserwowac mozna roznice siegajaca niekiedy nawet 50 proc. Oznacza to, ze skoro najemca w rzeczywistosci placi znacznie mnie niz kupujacy spodziewa sie otrzymywac, w momencie przedluzenia umowy kupujacy bedzie zmuszony stawke czynszu zredukowac. _x000D_ Stad transparentnosc rynku nieruchomosci jest kluczowa dla jego prawidlowego funkcjonowania. Rynek brytyjski oraz rynek amerykanski sa zapewniaja obecnie najwieksza przejrzystosc i dlatego ciesza sie najwiekszym zainteresowaniem inwestorow.